Уточнение границ земельного участка после его покупки в соответствии с планом инвентаризации

1. Вводные данные:

Заказчик приобрел земельный участок по договору купли-продажи с уже уточненными границами. После приобретения участка заказчик выяснил, что учтенная в ЕГРН площадь участка не соответствует его фактической площади.

По сведениям ЕГРН площадь составляла 923 кв. м.,  фактическая площадь - 1437 кв. м.

Соотношение границ участка по ЕГРН и по факту:

В нашу организацию Заказчик обратился за перераспределением земельного участка с целью привести кадастровые границы в соответствии с фактическими.

После оценки ситуации кадастровый инженер принял решение подробней изучить историю участка для того, чтобы попробовать исправить ситуацию через процедуру уточнения границ, а не перераспределением.

Дело в том, что разница в площади превышала предельный минимальный размер земельных участков, установленных градостроительным регламентом. Что позволяло образовать на этом месте самостоятельный участок. Это обстоятельство является основанием для отказа в перераспределении (пп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ).

Поэтому, если в таких ситуациях сразу обращаться за перераспределением, то почти наверняка администрация ответит отказом и последствия такого отказа непредсказуемы.

Для выяснения возможности уточнения границ:

• было истребовано и изучено землеустроительное дело на земельный участок в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
• кадастровый инженер ознакомился с архивными материалами технической инвентаризации.

2. Что дало изучение истории участка:

Из землеустроительного дела следовало, что межевание земельного участка было выполнено в 2007 году на основании топографической съемки, выполненное МУ "Архитектура и градостроительство".

Контур границ участка по топографической съемке соответствует контуру границ по сведениям ЕГРН:

Как видно, согласно топографической съемке границы участка определены не произвольно, а с привязкой к забору, который показан соответствующими условными знаками.

В составе землеустроительного дела также имелся ситуационный план участка от 2006 г., в котором границы участка были зафиксированы таким же контуром с характерной "ступенькой", как и на топографической съемке.

На этом большинство специалистов сказали бы, что перспектив уточнения границ нет. Более того, довольно распространена ошибочная практика о том, что если границы земельного участка учтены в ЕГРН как уточненные, то повторно уточнять такие границы нельзя.

Но, мы провели исследование и установили, что несмотря на схожесть контуров геометрических фигур, образованных границами на топосъемке и ситуационном плане, топосъемка оказалась ошибочной.

Линейные размеры северной и южной границ участка в топосъемке отражены с размерами значительно меньшими, чем они были на самом деле.

Линейные размеры по материалам технической инвентаризации за период 2006 г. и 2012 г. с учетом незначительных расхождений совпадали с результатами выполненных нами геодезических измерений, т. е. линейные размеры по состоянию на 2006 г., 2012 г. и 2025 г. совпали между собой.

Получается, что выполненная МУ "Архитектура и градостроительство" в 2007 г. топографическая съемка отразила недостоверные сведения и являлась некорректной. А поскольку межевание границ участка было выполнено на ее основе, то и в ЕГРН сведения о границах также были внесены неправильные.

Северная и южная границы в топографической съемке были уменьшены на целых 20 кв. м.

Графическое изображение сравнения границ участка по топографии и по факту:

3. Результат кадастровых работ:

Кадастровым инженером был подготовлен межевой план в котором границы участка приводились к размерам, соответствующим действительности.

Согласно требований п. 69 Приказа Росреестра от 14.12.2021 N П/0592 обоснование уточнения границ земельного участка должно быть приведено в заключении кадастрового инженера в виде связного текста, в том числе в части обоснования существования границы на местности пятнадцать и более лет.

Поэтому, в заключении кадастрового инженера, вошедшего в состав межевого плана, было подробно описано всё вышеприведенные исследование со ссылками на конкретные характерные точки и промеры. Объем заключения составил три страницы печатного текста шрифтом 14 размера.

По результатам рассмотрения межевого плана государственным регистратором было принято положительное решение и в ЕГРН были внесены границы земельного участка с площадью 1321 кв. м., т. е. такой какой она должна была быть еще с далекого 2007 года.

Уточненный земельный участок на кадастровом плане территории:

После успешного уточнения границ земельного участка заказчик обратился в нашу организацию с заданием на перераспределение земельного участка до максимально возможных 1500 кв. м.

Комментарий автора:

Проект наглядно демонстрирует результативность нашего комплексного подхода: при решении задачи были использованы не только возможность механики кадастровых работ, но и опыт юридической практики с навыками землеустроительных исследований.

Проект также подтверждает:

• уточнять можно не только участки без границ, но и участки с уже уточненными границами, главное чтобы были соответствующие основания;
• прежде чем пытаться перераспределить участок, всегда надо оценивать возможность и перспективы уточнения его границ.