Уточнение границ личного подсобного хозяйства под квартирой в МКД

1. Вводные данные:

• Несколько лет назад заказчик купил квартиру в МКД из трех квартир;
• Под каждой из квартир в 90-е годы их собственникам были предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;
• Вместе с квартирой Заказчик приобрел и земельный участок;
• Через несколько лет Заказчик обнаружил, что границы его земельного участка не соответствуют требованиям земельного законодательства (вчитался в содержание выписки из ЕГРН);
• Участок Заказчика стоял на кадастровом учете, но с декларированными границам и условной площадью 700 кв. м., которые не соответствовали фактическому местоположению участка на местности;
• В наше бюро Заказчик обратился с задачей уточнения границ его земельного участка и постановки их на кадастровый учет.

2. Проблемные места проекта:

• Квартира и земельный участок Заказчика находились в середине всего домовладения;
• Нужно было не просто правильно определить границы "на земле", но и рассчитать координаты "внутри" жилого дома под смежными стенами квартир;
• Земельные участки боковых квартир также не стояли в координатах, поэтому согласование границ необходимо было проводить с правообладателями двух смежных участков;
• У Заказчика сложились конфликтные отношения с соседями, поэтому был объективный риск отказа с их стороны в согласовании уточненных границ участка.

Вот так выглядели декларированные границы земельного участка:

3. Что было сделано кадастровым инженером:

В целях соблюдения требований п. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости 218-ФЗ и п. 24 Приказа Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, я обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» за ознакомлением с материалами технической инвентаризации, поскольку на руках у Заказчика они отсутствовали.

В архиве БТИ последняя инвентаризация датировалась 2001 г. В наличии имелся генеральный план всего общего домовладения и поэтажный план МКД. Их заверенные копии были получены для обоснования уточнения границ.

Были выполнены геодезические измерения (кадастровая съемка) общего землепользования по периметру, а также внутренних границ между земельными участками.

Между собой все три земельных участка были разделены ограждениями и стенами хозяйственных построек.

В соответствии с п. 2 Таблицы № 1 СТО 11468812.008 – 2023 были изучены общедоступные спутниковые снимки и ортофотопланы местности.

Для определения границ земельного участка непосредственно под жилым домом были выполнены измерения линейных размеров стен и произведены расчеты по определению координат характерных точек под внутренними стенами МКД между квартирами.

По результатам камеральной обработки полученных данных получилась следующая картина:

• Фактическая площадь земельного участка составила 540 кв. м., т. е. на 160 кв. м. меньше чем по свидетельству на право собственности;
• Каких-либо признаков существенного изменения внутренних границ между участками по сравнению с 2001 г. обнаружено не было;
• Были небольшие отклонения в линейных размерах, но в пределах допустимой погрешности измерений;
• С учетом фактической обстановки и имеющихся перед глазами материалов, я пришел к выводу о том, что "потерянные" 160 кв. м. в данном случае найти и включить в уточняемые границы участка возможности нет;
• 160 кв. м. это практически 1/3 от каждого из трех участков и такую площадь там взять было объективно негде;
• Фактическая площадь земельного участка Заказчика оказалась меньше, чем предельный минимальный размер земельных участков под личное подсобное хозяйство, установленный современным градостроительным регламентом;
• Уточненные границы по фасадной стороне незначительно выходили за пределы территориальной зоны, которая не была внесена в ЕГРН, но из градостроительной документации следовало, что её границы были определены без учета фактического местоположения земельных участков

Последние два обстоятельства формально являются основанием для приостановления кадастрового учета. И такие случаи в практике встречаются довольно часто.

В таких случаях главная задача кадастрового инженера - максимально подробно и правильно описать порядок уточнения границ в заключении кадастрового инженера.

Заключение входит в состав межевого плана и является его важнейшим разделом, поскольку именно в нем кадастровый инженер приводит обоснование своих действий и полученного результата.

В заключении я привел подробное описание уточняемых границ и сделал особый акцент на их историческом характере - существовании как минимум с 2001 г., т. е. до того как была принята последняя редакция Правил землепользования и застройки с определением границ территориальных зон и предельных размеров земельных участков.

Заказчику кадастровых работ были разъяснены полученные результаты. Фактическое местоположение уточненных границ участка его устроило.

Для перепроверки результатов вычислений координат, мной дополнительно был осуществлен вынос точек в натуру. Корректность координат подтвердилась.

4. Кадастровый учет уточнения границ:

Для завершения кадастровых работ была проведена процедура согласования границ с соседями.

Несмотря на конфликтный характер отношений, соседи по дому не стали обострять ситуацию и согласовали границы в индивидуальном порядке путем подписи акта согласования.

При определении уточненных границ я действовал максимально беспристрастно, нарушить или ущемить права соседей Заказчика цели не было. Поэтому если бы соседи отказались подписывать акт согласования, то я был бы вынужден отправить Заказчика в суд с иском об установлении границ.

Результат рассмотрения спора в суде вряд ли бы сильно отличался от моего. Но само дело в суде потребовало бы значительных расходов как времени, так и финансов. От всех.

Поэтому разумный подход соседей не может не радовать.

Подготовленный межевой план был подан на государственный кадастровый учет мной, как кадастровым инженером, без доверенности от Заказчика.

Кадастровый учет благополучно прошел фактически за один полный рабочий день.

Уточненные границы участка, внесенные в ЕГРН:

Итоговый комментарий:

Пример достаточно сложной задачи по уточнению границ земельного участка.

Выполнение кадастровых работ потребовало много усилий и времени.

Тем не менее положительный результат был получен без её усугубления судебными разбирательствами.

Градостроительные недостатки были устранены за счет грамотного юридического обоснования в заключении кадастрового инженера.

Кадастровые работы были выполнены "под ключ", включая ознакомление с архивом БТИ и подачу межевого плана на кадастровый учет в электронном виде без участия Заказчика.

Стоимость такого вида работ "под ключ" составляет от 12 500 руб.