Снос части здания, которое построено на чужом земельном участке, в судебном порядке

1. Вводные данные:

• В 2015 году доверитель купил земельный участок с расположенным на нём зданием магазина;
• К зданию доверителя было вплотную пристроено другое здание коммерческого назначения, используемое под кафе;
• Это кафе было построено так, что являлось пристройкой к соседнему многоквартирному дому, занимало всё расстояние до здания доверителя, часть земельного участка доверителя и его крыша конструктивно лежала на крыше и несущей стене здания доверителя;
• Все природные осадки с крыши кафе падали на крышу доверителя, которая постоянно шла плесенью внутри, несущая стена покрылась трещиной;
• Доверитель хотел добиться сноса этого соседнего кафе полностью;
• Собственником соседнего кафе являлось физическое лицо;
• До обращения ко мне доверитель подавал иск в районный суд по месту нахождения объектов, но дело было прекращено по мотивам подсудности арбитражному суду. Определение вступило в законную силу;
• Дело характерно двумя дополнительными судебными спорами и затянулось оно на три года.

Схематическое изображение ситуации:

2. Результат анализа дела:

В первую очередь доверителю было разъяснено, что шансов добиться полного сноса кафе нет.

Такие ситуации квалифицируются как самовольное занятие земельного участка. По правилам ст. 304 ГК РФ и ст. 60 ЗК РФ самовольное занятие земельного участка пресекается путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Применение такого способа защиты неразрывно связано с принципом его соответствия степени нарушения. Верховный суд РФ обычно использует такую формулировку (к примеру, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2019 г. N 5-КГ19-139):

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Простыми словами это значит, что если у земельного участка занято 100 кв. м., то и просить снести надо эти 100 кв. м. с земельного участка, а не вообще всё здание целиком.

В данном случае перспектив сноса всего кафе не было. Были определенные шансы добиться сноса той части кафе, которая была размещена непосредственно на земельном участке доверителя.

Я был согласен взять дело в работу только на таких условиях. Доверитель принял условия.

На момент подачи иска были известны следующие факты:

• Здание кафе не было введено в эксплуатацию, но как на ОНС было признано право собственности решением местного городского суда 2006 года;
• По факту же здание кафе было полностью достроено и много лет вполне успешно эксплуатировалось;
• Предыдущий собственник земельного участка к участию в деле 2006 года не привлекался;
• Земельный участок под кафе стоял на кадастровом учете как под многоквартирным домом;
• Собственнику кафе помимо самого кафе принадлежало еще половина квартир в многоквартирном доме, к которому кафе было пристроено;
• Кафе и квартиры представляли собой единую систему внутренних помещений;
• Со слов доверителя, хозяин кафе утверждал о наличии разрешения на застройку от предыдущего собственника участка.

Очень сложная ситуация. Слишком много «но» и «если».

В целом, ситуация была квалифицирована следующим образом:

• Оснований для занятия земельного участка доверителя зданием кафе нет, никаких соглашений между ними на размещение кафе на участке не заключалось. О подобных соглашениях с предыдущим собственником сведений не было.
• Конструктивно кафе являлось не самостоятельным зданием, а пристройкой к многоквартирному дому.
• Соответственно, требовалось не разрешение на строительство, а разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, которое никто никогда не выдавал.
• Кафе большей свой частью располагалось на земельном участке под многоквартирным домом.
• Законность такой постройки с точки зрения градостроительного права выглядело весьма спорной.
• Кафе использовало конструктивные элементы здания доверителя, что влекло за собой прямой ущерб - несущая стена прямо под крышей кафе пошла трещинами.

Нарушение прав доверителя было налицо и объективно требовало защиты. Но такая категория дел на практике рассматривается осторожно и суды обычно не спешат принимать радикальные решения о сносе. Тем более, при такой сложной судьбе спорного объекта и длительности его существования с 2006 г.

3. Рассмотрение дела в первой инстанции:

Со слов доверителя, у собственника кафе были какие-то проблемы и он принципиально не получал корреспонденцию. Сотрудникам кафе получать корреспонденцию тоже было запрещено.

Очень глупая и вредная стратегия.

С момента введения в действие ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях такая тактика перестала работать, и неполучение корреспонденции стало проблемой получателя, а не отправителя.

Арбитражные суды консервативно относятся к извещениям сторон и их участию в деле. Если сторона при надлежащем извещении не ходит на процессы, то это всегда расценивается как «проблемы утопающих».

Ошибкой ответчика удалось успешно воспользоваться и первые три судебных заседания прошли без ответчика тихо и мирно.

За эти заседания наша сторона:

• Оценила реакцию и настрой судьи;
• Выслушала вопросы суда и дала на них ответы без вмешательства ответчика;
• Предложил кандидатуры независимых экспертов, на добросовестность которых можно было рассчитывать.

Судья выяснял подробности претензий, обстоятельства дела, задавал уточняющие вопросы. К участию в деле были привлечены третьи лица, в том числе предыдущий собственник земельного участка.

Такие делам не рассматриваются без назначения судебно-строительной экспертизы.

Еще до обращения в суд я обращался за консультацией в экспертно-строительные организации. Хотелось понять, есть ли строительная возможность частичного демонтажа здания. Не приведет ли это к обрушению всей постройки или нарушению конструктивной целостности многоквартирного дома, с которым кафе было неразрывно связано.

Согласно консультаций экспертов, если ОКС не находится в аварийном состоянии, то можно проводить реконструкцию как в сторону увеличения его конструктивных элементов, так и в сторону уменьшения.

То есть, при соблюдении технологии возможен частичный демонтаж практически любой постройки.

Отсутствие ответчика в судебных заседаниях позволило заявить ходатайство о назначении экспертизы и предложить нейтральные экспертные организации, шансы подкупа которых (случаи далеко не редкие) со стороны ответчика стремились к нулю. При отсутствии возражений суд поручил проведение экспертизы организации, которая предложила меньшую стоимость работы.

Первый раз ответчика я увидел только на осмотре кафе экспертом в рамках экспертизы.

Неполучение писем (которые суд исправно направлял по месту регистрации) сыграло злую шутку. Было видно, что ответчик неприятно удивлен явлением эксперта и не знал о рассмотрении дела. Изучив определение суда, ответчик позволил провести осмотр.

После того как заключение эксперта поступило в материалы дела, ответчик обеспечил свое участие в деле через представителей.

Заключение эксперта подтверждало нарушение прав доверителя и возможность частичного демонтажа здания кафе с земельного участка доверителя.

Помимо демонтажа кафе с земельного участка, эксперт со ссылкой на нормы противопожарной безопасности указал на необходимость соблюдения между зданием доверителя и кафе ответчика расстояния в три метра, из которых 1,3 м составлял земельный участок доверителя, а 1,7 м земельный участок под МКД.

У меня были глубокие сомнения в перспективах добиться сноса здания на это дополнительное расстояние от границ участка, потому что к соблюдению противопожарных расстояний суды относятся крайне скептически.

Тем не менее по согласованию с доверителем было принято решение об уточнении иска в этой части. Наша сторона стала требовать демонтировать кафе на расстоянии 3 метра от стены здания доверителя.

Представители ответчика боролись как львы:

• Приходили ко мне в офис и пытались то ли запугать, то ли уговорить;
• Написали многостраничные возражения на исковое заявление и заключение эксперта (весьма грамотные, стоит признать);
• Полтора часа пытали эксперта в судебном заседании;
• Представили распоряжение главы города о предварительном согласовании места размещения пристроенного кафе, акт выбора земельного участка для строительства пристроенного кафе, ситуационный план (выкопировка из генерального плана города), договор аренды земель от 2005, акт согласования с жильцами дома строительства пристроенного кафе с юго-западной стороны;
• Приобщили к материалам дела расписки от имени предыдущего собственника земельного участка, по которым ответчик якобы платил деньги за согласие на занятие земельного участка и пристройку к зданию.

Эти расписки стали самой большой проблемой и могли легко загубить всё дело.

Дело в том, что в арбитражном процессе просто так подобные доказательства не опровергнуть. По сути, единственный способ — заявить о фальсификации доказательств по ст. 161 АПК РФ.

Доказательством фальсификации расписок, причем косвенным, а не прямым, может служить составление документа задним числом.

Предыдущий собственник в суд не являлся, никаких пояснений не давал. Связи с ним со стороны доверителя не было. Поэтому, с учетом того, что расписки были датированы 2005-2007 годами, оставалась только экспертиза давности документа.

Это очень дорогие и долгие экспертизы. В Оренбурге на тот момент их делала только одна организация, которая не стесняется рисовать нули в выставляемых счетах.

Мы прикинули стоимость экспертиз по всем представленным распискам и вышла очень большая сумма, рисковать которой доверитель был не готов.

Поэтому, пришлось ограничиться ссылкой на п. 48 ППВС 10/22 от 29.04.2010 г. и п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», согласно которым отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Мои возражения заключилась в следующем:

• расписка о получении денежных средств это не соглашение и не договор аренды;
• сама по себе оплата согласия не является основанием для отказа в освобождении земельного участка от застройки чужим ОКС;
• предыдущим собственником земельного участка являлось юридическое лицо, а расписки были подписаны от имени его директора как физического лица;
• таким образом не понятно кто давал согласие: директор от своего имени или юридическое лицо.

Но ответчик и его представители допустили самую большую ошибку, ставшую для них фатальной.

Они ничем не опровергли заключение эксперта. Иными словами, не представили заключение другого эксперта с иными выводами, которые могли бы поставить под сомнение выводы судебного эксперта.

Это распространенная ошибка на которой спотыкаются очень часто. Бывали такие ошибки и в моей практике.

Суд удовлетворил исковые требования о частичном сносе здания кафе на расстояние 3 метра от стен магазина доверителя в полном объеме.

Дело в суде первой инстанции наша сторона выиграла. Так сказать, с триумфом и фанфарами.

4. Апелляция и кассация:

Ответчик пытался оспорить решение суда. Поменял представителей.

Заказал внесудебное экспертное исследование. Заключение этой экспертизы ни в коем случае не разрешало демонтировать кафе под угрозой разрушения зданий чуть ли не всего города под ноль. Я даже не удивился, когда его прочитал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик требовал приобщить это заключение в качестве дополнительного доказательства и назначить повторную экспертизу.

Наша сторона возражала.

Подход суда апелляционной инстанции меня напугал. Характер вопросов был таков, что я быстро почувствовал себя главным злодеем.

Тем не менее суд апелляционной инстанции отказал ответчику и оставил решение без изменений.

А вот Арбитражный суд Уральского округа, который я в этот раз посетил лично, меня очень даже порадовал.

На яростные утверждения ответчика о невозможности частичного демонтажа кафе, председатель коллегии весьма разумно поинтересовался о его предложениях по дальнейшему разрешению ситуации в этом случае.

Предложения ответчика свелись к тому, что надо оставить все как есть.

Такая позиция кассацию не впечатлила и судебные акты были оставлены без изменений.

Прямо скажем, ответчик на этом не сдался.

5. Оспаривание права на участок:

Ответчик подал самостоятельный иск в котором просил признать недействительным предоставление земельного участка, принадлежащего истцу, предыдущему собственнику.

Оказалось, что земельный участок истца был приватизирован в порядке предоставления земельных участков под объектами недвижимости.

По мнению ответчика, поскольку на момент приватизации участка его часть была застроена зданием кафе, то ответчик также имел право на приобретение доли в этом участке, а предоставление участка в индивидуальную собственность правопредшественника доверителя было незаконным.

В этом деле мы сидели добрых полгода.

Тезисно моя позиция заключалась в следующем:

• Границы участка истца были сформированы до того, как ответчику было выдано разрешение на строительство кафе;
• У ответчика никогда не было никаких документов, подтверждающих его право на землю, которую он застроил;
• Несмотря на наличие разрешения на строительство и решения суда о признании права собстенности на ОНС, здание ответчика имеет признаки самовольной постройки;
• ОНС не образует права на выкуп земельного участка, поскольку не является зданием, строением или сооружением.

Суд отказал в иске ответчику. Хотя надо признать идея была неплохая. В принципе, у ответчика могло и получится. Но, в тот раз была явно не судьба.

К моменту завершения рассмотрения этого иска история плавно подошла к исполнительным действиям.

Ответчик опять решил не сдаваться. Упрямый товарищ оказался.

6. Исполнительное производство:

Ответчик подал заявление о прекращении исполнительного производства на основании пп. 2 п. 1 ст. 43 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Доводы заявления свелись всё к тому же: ответчик представил свое заключение эксперта, которое он заказал после вынесения решения суда, и на его основании настаивал на утрате возможности исполнить решение суда.

Ответчик убеждал суд, что если он начнет демонтаж здания, то весь многоквартирный дом развалится на кирпичи.

Наша сторона возразила тем, что даже если это обстоятельство и имеет место, то оно возникло не после принятия решения суда, поэтому основанием для прекращения исполнительного производства не является.

Суд отказал в прекращении исполнительного производства.

Далее мы почти год пытались добиться фактического исполнения решения суда о демонтаже здания. Это было долго, нудно и не особо интересно.

Я писал жалобы на приставов, ходил на личные приемы к руководителям и подал заявление о взыскании судебной неустойки.

Вот с нее и надо было начинать. Как только заявление было подано, ответчик понял что дело запахло уже серьезным керосином, и всё-таки демонтировал часть своего здания.

Ни один многоквартирный дом при этом не пострадал.

Начало демонтажа:

Решение суда первой инстанции Решение суда по иску ответчика Определение об отказе в прекращении исполнительного производства

Комментарий автора:

Дело было одним из самых сложных за мою судебную практику.

Было много моментов, которые могли привести к отрицательному результату.

Такие дела очень неоднозначные, в них многое зависит от добросовестности и компетентности эксперта. Поэтому к его выбору надо относится очень внимательно. Иначе потом никому ничего не докажешь.