Раздел общего участка под двумя многоквартирными домами, один из которых снесён как аварийный

1. Вводные данные:

• В центре города в районе исторической жилой застройки на одном земельном участке было расположено два многоквартирных дома с хозяйственными постройками;
• Все объекты располагались по периметру границ участка;
• В 2011 году оба дома были признаны аварийными и подлежащими сносу;
• Собственники одного дома добились отмены аварийности в судебном порядке;
• В 2017 году администрация самостоятельно разделила земельный участок на два;
• На одном земельном участке оказались только хозпостройки, а на другом только МКД;
• Площадь исходного участка до раздела 1 142 кв. м.;
• Площадь участка под сараями 361 кв. м.;
• Площадь участка под МКД 781 кв. м.;
• В 2019 году один из многоквартирных домов снесли, жителей расселили;
• Совокупная площадь помещений в снесённом доме была больше, чем совокупная площадь квартир в сохраненном, поэтому к администрации относилась большая доля земельного участка;
• В 2022 году администрация обратилась с иском к жителям сохраненного дома (ответчикам) с требованием о разделе земельного участка площадью 781 кв. м. с целью оставить в муниципальной собственности его часть, пропорциональную площади всех помещений в снесенном доме.

Вот так выглядела ситуация на начало рассмотрения дела в суде:

По итогу действий администрации получилось, что значительная доля исходного общего участка была формально выведена из под прав жителей оставшегося дома, т. е. историческое землепользование было искусственно уменьшено.

Заявленным иском администрация ставила перед собой цель еще больше уменьшить земельный участок под сохраненным домом, фактически оставив его жителей с пятачком по фундаменту и узким проездом.

Один из ответчиков обратился ко мне за представлением его интересов после второго судебного заседания по делу.

На стороне собственников МКД уже работал юрист, но он представлял интересы другого собственника и его работа не устраивала моего Заказчика.

При рассмотрении дела стало понятно почему. Коллега наверняка неплохой специалист, но повода убедиться в этом не нашлось ни у кого, к сожалению. Он просто сидел на заседаниях и ничего не делал.

Ко второму судебному заседанию никакой юридической работы проведено не было.

2. Моя оценка ситуации:

Заказчик хотел добиться отказа администрации в иске полностью.

Прослушав всю историю, изучив документы и материалы дела, я позицию Заказчика не поддержал.

Заказчик опирался на положения пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ, согласно которого собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Заказчик хотел оставить за собой весь земельный участок площадью 781 кв. м.

Я считал перспективы такого итога нереальным.

Предмет спора не связан с выделом доли в натуре в прямом смысле этой процедуры.

Суть завязана на правоотношениях по изъятию земельных участков под многоквартирными домами, признанных аварийными. Участок в любом случае должен быть разделен.

Вопрос только в том, в каких границах и какой участок именно.

Стоит отметить, что исковые требования администрация заявила неправильные.

На той стадии, когда я вступил в дело и при той позиции, что заняли ответчики, иск администрации был бы наверняка удовлетворен судом, т. к. объективных оснований для отказа не было.

Я предложил оспорить первоначальный раздел участка и установить границы участков с учетом требований пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Было видно, что Заказчик не очень согласен с таким предложением, но от ведения дела по другим вариантам я отказался, т. к. положительных перспектив не просматривалось.

В итоге Заказчик принял мое предложение.

3. Юридическая работа:

Я ознакомился с материалами дела в суде и с архивными материалами технической инвентаризации на общее домовладение.

Был подготовлен и подан встречный иск о признании недействительными границ земельных участков, образованных после раздела исходного участка.

Представитель администрации явно не обрадовался такому повороту дела. Прессовать юридически неграмотных ответчиков при их пассивном представителе ему нравилось гораздо больше.

Вообще, хотелось бы дать отдельную критическую оценку поведению представителя администрации в этом деле.

Оно было отвратительное и, на мой взгляд, недопустимым.

Представитель вёл себя и говорил так, будто в зале суда собрались бесправные плебеи, которым с барского плеча Его Императорское Величество оставляет кусок хлеба.

Мол того, лишь бы с голоду не сдохли.

Используемые представителем словесные формулировки носили откровенно унижающий и пренебрежительный характер.

Больше всего меня позабавила фраза «ну вот мы же оставляем им проходик небольшой». Аттракцион неслыханной щедрости. Один раз в сезоне.

Считаю, что ни один чиновник, особенно который ничего из себя не представляет в плане пользы для общества, в принципе не имеет ни фактического ни морального права на такое поведение.

Такие экземпляры "слегка" завышено оценивают своё положение в обществе и забывают, что это администрации для людей, а не люди для администраций.

Однако, при всем пафосе и надменности представителя, компетенции на правильные формулировки исковых требований у него не хватило.

На момент написания этого кейса сей доблестный работник занимает вполне неплохую должность в нашем Министерстве архитектуры. Так и живем.

На этом лирически-субъективное отступление закончим.

Администрация просила согласовать схемы расположения земельных участков и больше никаких требований не ставила. Оснований для отказа то особо и не было. Но если бы суд удовлетворил, то администрации пришлось бы обращаться в суд еще раз ибо дальше заявления о кадастровом учете в Росреестр администрация бы не ушла.

Мой встречный иск был принят к производству.

Далее пара судебных заседаний, посвященных баталиям по сути спора, и суд назначил судебную землеустроительную экспертизу.

Пока дело было на экспертизе, был произведена замена судьи в связи с переводом первого в другой суд.

Поступило заключение эксперта.

Как ни странно, оно было вполне разумным и эксперт подтвердил возможность установления границ участков в том виде, в котором я просил по встречному иску.

Состоялось несколько судебных заседаний, посвященных убеждению нового судьи в обоснованности встречного иска.

Новый судья, кстати, импонировал своим подходом к рассмотрению дела. Дело рассматривалось на спокойном уровне в ключе доброжелательного диалога. Это редкость и вызывает уважение.

Однако, сомнения судьи в итогах рассмотрения дела были видны. Вопросы, которые были заданы, не вдохновили. Пришлось прибегнуть к супер-оружию - написать проект судебного решения и подать его судье на рассмотрение.

При защите позиции Заказчика были также использованы доводы о наличии у меня специальных знаний в области землеустройства, которым подкреплялись аргументы об ошибочности определения границ существующих земельных участков после их раздела администрацией.

4. Позиция по встречному иску:

• Поскольку два МКД расположены на одном участке, который при этом является угловым и делимым, и один из МКД расселен, то исходный участок в любом случае должен быть разделен;
• Поэтому, в глобальном смысле сам по себе раздел исходного земельного участка в 2017 г. был необходим;
• Другое дело, что местоположение границ вновь образованных участков нарушало всё, что можно;
• Нельзя было делить участок так, чтобы хозяйственные постройки оказались на одном участке, а МКД на другом;
• Во-первых, весь участок в целом представляет собой исторически сложившееся землепользование, которое имело фактическую границу на местности;
• Во-вторых, хозяйственные постройки не являются самостоятельными объектами, это принадлежность к главной вещи - в данном случае МКД;
• В-третьих, земельные участки под МКД в силу закона находятся в собственности собственников помещений в этих МКД, поэтому производить раздел участка в одностороннем порядке без согласования с ними администрация была не вправе;
• Во встречном иске были поставлены требования о признании недействительными сведений об описании местоположения границ участков, образованных в результате раздела, и об установлении границ этих участков как положено, с соблюдением прав собственников оставшегося МКД.

5. Итоги рассмотрения дела:

Сложно сказать, сыграл ли проект решения суда какую-то роль, но по итогу встречный иск суд удовлетворил, а ситуация поставлена правильно, так как она должна была быть изначально:

Администрация не стала обжаловать. Усовестилась наверное. Или из-за текучки кадров проворонила сроки.

Решение вступило в законную силу.

Резолютивная часть решения суда →

Заключительный комментарий:

Наглядный пример результативности правильной квалификации ситуации и сочетания применения юридических и кадастровых навыков.

Не могу не отметить судью, который рассматривал дело после замены. Профессиональный, спокойный подход к исполнению своих обязанностей. Умение слушать и желание услышать позицию сторон.

Увы, но встретить подобное отношение со стороны судебных составов - явление крайне редкое в наше время.