Оформление жилого дома и земельного участка без документов бесплатно по ст. 3.8 Закона о введении в действие ЗК РФ

1. Вводные данные:

• Заказчику по наследству достался жилой дом и земельный участок;
• Однако, никаких правоустанавливающих документов на жилой дом у наследодателя не было;
• Земельный участок под жилым домом оформлен не был, в собственность никогда не предоставлялся;
• Другого имущества, на которое можно было бы оформить наследство, от умершего не осталось;
• В наше бюро заказчик обратился с задачей оформления в свою собственность и жилого дома и земельного участка.

2. Что делать в таких ситуациях:

Долгое время в законодательстве существовал пробел - отсутствовала легальная возможность оформления жилых домов, которые были построены без документов и разрешений еще в советские годы.

Всем понятно, что такие дома - самострои. Но эти самострои благополучно простояли более 50-60 лет, их официально подключили к инженерным сетям, регистрировали в них по месту жительства людей и все эти годы они стояли и никому не мешали.

С одной стороны формально самострой, а с другой - по факту признанная государством часть жилого фонда. Но по каким-то причинам государство не предлагало рабочего варианта введения таких домов в гражданский оборот.

Да, такие дома оформлялись. Судьи, понимая ситуацию, откровенно притягивали за уши предоставление земельного участка застройщику и признавали право собственности. Но так было не во всех регионах. Да и чего греха таить, способ не самый надежный, поскольку на 100% зависел от доброй воли судьи. Когда судья шел на принцип - никаких положительных сдвигов не происходило.

И вот в конце 2021 г. была введена статья 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которая до 01.03.2031 г. позволяет в административном (упрощенном) порядке оформлять жилые дома, построенные до 14.05.1998 г. Земельный участок под жилым домом в этом случае предоставляется бесплатно без его выкупа.

Статья предусматривает ряд условий, которым должен соответствовать жилой дом для реализации предоставленного права. Жилой дом заказчика этим условиям соответствовал.

В практике нашего бюро есть базовый принцип - подать иск в суд никогда не поздно. Но, поскольку суд это билет в один конец, то до подачи иска надо исчерпать все иные способы, которые можно.

На момент обращения заказчика статья 3.8 Закона о введении в действие ЗК РФ совсем недавно вступила в действие и наработанной практики по ней не было.

Заказчику было предложено попробовать пройти новую процедуру без гарантии на успех. Заказчик согласился.

В принципе, процедура за редким исключением мало чем отличается от стандартного порядка оформления земельного участка под объектом недвижимости: геодезические измерения → схема расположения → предварительное согласование → кадастровый учет → предоставление → регистрация права.

3. Наложение границ:

После обработки результатов геодезических измерений выяснилась неприятная неожиданность: на фактические границы земельного участка заказчика полностью всем контуром накладывались границы соседнего участка.

Оказалось, что в этом районе было полное смещение участков по вектору на север. Например, границы участка по ЕГРН дома № 9 были определены на участке № 11, а границы участка № 11 на следующем участке.

Поэтому для того, чтобы поставить на кадастровый учет наш участок по месту его фактического расположения, надо было исключить из ЕГРН границы соседнего накладывающегося участка. А для того, чтобы уточнить границы этого соседнего участка и вернуть их "на родное место", надо было убрать границы следующего соседнего участка.

Всё вроде бы ничего, дело житейское, ситуация решаемая. Но сосед по непонятным причинам на контакт не пошел. И кроме обращения в суд с иском об исключении из ЕГРН границ соседнего земельного участка вариантов у нас не осталось.

Иск был подготовлен, подан в суд. И оставлен судьей без движения.

Судья посчитал, что в иске не было указано в чем заключается нарушение прав истца и не представлены доказательства такого нарушения.

Я дождался истечения срока для устранения недостатков, получил определение о возврате искового заявления и обжаловал его.

Апелляционная инстанция определение суда о возврате иска отменила и указала принять иск к производству:

Сложно сказать в чем причина мотива поведения соседа, ведь ему тоже надо было решать вопрос с границами своего участка, но сосед не только возражал против удовлетворения иска, но и нанял представителя. Почему-то риелтора. Самое худшее решение, которое могло быть.

Ситуация откровенно не стоила выеденного яйца и развозить всю эту историю по тарелке не было никакого смысла. Ни-ко-му.

Однако, товарищ риелтор, простите, тупил на полную катушку и то ли действительно не понимал, то ли была причина "не понимать", но рассмотрение дела в суде первой инстанции растянулось на пять месяцев.

Пять месяцев были потрачены на бесполезные препирания с людьми, для которых не было абсолютно никаких негативных последствий от заявленных требований. Такое бывает.

Тем не менее юридическая работа дала результат и суд удовлетворил иск:

4. Оформление земельного участка и жилого дома:

После исполнения решения суда был подготовлен пакет необходимых документов. Заказчик обратился в администрацию г. Оренбурга с:

• Заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
• Схемой расположения земельного участка заказчика на кадастровом плане территории;
• Имеющимися на руках заказчика документами, предусмотренными п. 5 ст. 3.8 Закона о введении в действие ЗК РФ.

По результатам рассмотрения заявления Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга принял положительное решение и принял решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Благодаря тому, что суд из ЕГРН границы земельного участка соседа, кадастровый учет земельного участка заказчика прошел без проблем.

В интересах заказчика был подготовлен технический план жилого дома. Заказчик обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в администрацию города.

Администрация приняла положительное решение и вынесла распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность заказчика бесплатно:

Жилой дом заказчика был поставлен на кадастровый учет. Право собственности на жилой дом и земельный участок благополучно зарегистрировано и учтено в ЕГРН.

Комментарий автора:

Это был первый случай оформления жилого дома и земельного участка на основании ст. 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в городе. В начале 2026 г. мы с коллегой с удивлением узнали, что с 2023 г. через эту процедуру было оформлено всего 5 объектов.

И это несмотря на то, что на территории города до сих пор осталось достаточно много подобных жилых домов - неоформленных самостроев. Но, по какой-то причине, при наличии прямо предусмотренного способа легализации, люди предпочитают идти через суд. Что требует значительных финансовых затрат.

В целом, процедура вполне рабочая, хотя не без нюансов. Главное правильно квалифицировать ситуацию и собрать документы, которые требуются законодательством.

Описанный случай является примером практикуемого бюро комплексного подхода к решению земельных вопросов. При работе над проектом было обеспечено выполнение как кадастровых работ, так и профессиональное судебное представительство.

Все возникшие проблемы при реализации проекта были решены на базе бюро.