Локация: г. Оренбург
Период: 2023 год
Задача: оформление земельного участка на котором расположено два жилых дома
Объект: земельный участок под индивидуальное жилищное строительство
Результат: кадастровый учет общего земельного участка
1. Вводные данные:
- В собственности заказчика находился жилой дом;
- По одной смежной стене вплотную был построен другой жилой дом, который находился в собственности другого лица;
- Оба жилых дома были расположены на одном домовладении под одним адресом;
- Внутри домовладение было разделено между собственниками жилых домов внутренним забором;
- Фактически домовладение было разделено на два автономных землепользования, которые никак не зависели друг от друга;
- У каждого собственника имелся отдельный вход и сложившееся фактическое пользование участком;
- Заказчик хотел оформить отдельные участки для каждого собственника.
2. Предварительные работы:
В первую очередь была собрана вся имеющаяся информация о домовладении и изучены архивы технической инвентаризации.
Были выполнены геодезические измерения как общего участка, так и внутренней "линии раздела".
В первую очередь было выяснено, что жилые дома учтены в ЕГРН с реестровой ошибкой в части контура их местоположения. Кадастровый учет границ жилых домов не совпадал с их реальным расположением в границах участка.
Заказчик рассказал, что два жилых дома изначально представляли собой один дом, которых находился у них в долевой собственности. Раздел дома выполнял другой кадастровый инженер, который никаких замеров на участке не выполнял.
Заказчик был отправлен к этому кадастровому инженеру за исправлением реестровой ошибки. Контур границ жилых домов в ЕГРН был исправлен.
По результатам камеральной обработки данных получалось, что в тех границах, в которых между собственниками сложились землепользования, образовать отдельные участки нельзя.
Потому, что правилами землепользования и застройки в этой территориальной зоне минимальный предельный размер земельных участков был установлен 200 кв. м., а участок под втором домом составлял 161 кв. м.
Таким образом, по правилам п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ весь участок считается неделимым, его раздел на два самостоятельных участка невозможен. В таких случаях единственный вариант - оформление общего земельного участка в долевую собственность.
Ситуация была разъяснена Заказчику. Заказчик настоял на том, чтобы попробовать оформить раздельные участки. Спорить я не стал и подготовил две схемы расположения земельных участков под каждый из домов.
Попытка ожидаемо оказалась неудачной - администрация отказалась утверждать СРЗУ и образовывать такие участки.
Оспаривать отказ администрации Заказчик не захотел. А я вообще не видел в этом перспективы.
3. Кадастровые работы по образованию единого земельного участка:
Была подготовлена схема расположения общего земельного участка на кадастровом плане территории.
Заказчик с соседом обратились с подготовленной СРЗУ в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Администрация вынесла распоряжение об утверждении СРЗУ, присвоении земельному участку адреса и вида разрешенного использования.
На основании утвержденной схемы был подготовлен межевой план для постановки общего земельного участка на кадастровый учет.
Росреестр поставил земельный участок на учет. Заказчик и сосед приобрели земельный участок в собственность бесплатно.
Вообще ситуации с земельными участками в районах старой жилой застройки не самая радужная.
Безусловно, всем хочется индивидуальную собственность и ни от кого не зависеть. Увы, такое возможно не всегда.
В некоторых случаях разделу земельных участков препятствует расположение жилых домов, конфигурация самого участка либо просто маленькая площадь. С каждым случаем надо разбираться отдельно.
Стоимость кадастровых работ по образованию земельных участков от 12 500 руб.